Ortak Alan Olan Çatının Akmasından Dolayı Kat Mülkiyeti Kanunu 19. ve 20. Maddelerine Göre Kat Maliklerinin Sorumluluğu

Yaşamış olduğumuz sosyal ortamlarda birtakım sorunlar olabileceği ve günlük hayatımızda karşımıza çıkabileceği aşikar olmakla birlikte, apartmanlarımızda, sitelerimizde karşılaştığımız bazı olumsuzluklar da olabilecektir. Bunlardan birisi de binaların en üst katında yaşayan Kat Maliklerinin sıkça yaşamış oldukları “Çatı Akması” problemidir. Bu sorun günlük hayatta birçok apartman sakininin karşılaştığı bir durum olup bu konuya ilişkin yasal haklarınızın açıklandığı yazımızı bilgilerinize sunuyoruz..

                         Bilindiği üzere Çatı, teras gibi alanlar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 4. Maddesi gereğince “Ortak Alan” dahilinde olup, yine aynı kanunun 19. Maddesi ve 20. Maddesi gereğince Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.Bununla birlikte tüm Kat Malikleri arsa payları oranında Ana Gayrimenkulün “Ortak Alan” larında oluşan giderlerden sorumludurlar.

                        KMK Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1) b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. şeklindedir.

 Yine KMK Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

                        YineKMK Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiştir. 4140 (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.(1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. şeklindedir.

                        Dolayısıyla üst katlarda oturan Kat Maliklerinin yaşamış oldukları bu sorunlardan ötürü hem kendi dairelerinde oluşan zararlar için hem de Çatının Onarımı için gereken masrafları, zararları Kat Maliklerinden hisseleri oranında talep etme hakları mevcuttur. Bu duruma ilişkin emsal olabilecek nitelikte ki, Ortak Alanlarda Oluşan Zararların Kat Maliklerinden hisseleri oranında talep edilebilmesi ve bu talebin uygun görülebilmesi için Çatı, Teras,vs.. yapılarının aynı zamanda Mimari Projeye de uygun olması gerektiği şartlarını içeren iki Yargıtay Kararını bilgilerinize sunuyoruz.

                        Faydalı olması ümidiyle..

                                                                                            Saygılarımla…

Av. Eray KARATAŞ, 11/04/2020

T.C.YARGITAY 

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004

• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit – Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )

• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit – Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )

• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )

• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine – Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19

ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder. 

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkimin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir. 

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. 

Ancak,Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir. 

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur.

Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder. 

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir. 

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY 

18. HUKUK DAİRESİ

2013/19026 ESAS, 2014/3450 KARAR ve 27/02/2014 Tarihli Karar

Dava dilekçesinde, 14.460 TL çatı onarım bedeli ile 1.250 TL davacı dairesinde oluşan zarar tazminatı istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının oturduğu dairenin çatının sürekli akması nedeniyle oturulamaz hale geldiğini, tüm girişimlerine rağmen yönetimin çatıyı yaptırmadığını bildirerek, yaptırdıkları tespit sonucu düzenlenen raporda belirlendiği şekilde davacı dairesinde oluşan zarar ve ortak çatının tamir bakımı için toplam 15.710 TL’nin davalılardan hisseleri oranında tahsilini istemiştir. Davacı dairesinde oluşan zarar bedeli için 1.250 TL ve çatı onarımı bedeli olarak da 13.500 TL’nin davacı payına isabet eden kısım hariç davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

1-Davacının dairesinde oluşan zararın tazmini istemi yönünden yapılan incelemede;

Her bir davalının payına isabet eden miktar 1.820 TL’nin altındadır. HUMK.nun 427. maddesinin 2. fıkrası uyarınca miktar veya değeri 1.820 TL’yi geçmeyen kararlar kesin olduğundan miktar yönünden temyiz dilekçesinin REDDİNE,

2-Davacının çatı onarım bedelinin tahsiline yönelik talebinin temyizine yönelik yapılan incelemede;

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinde çatının bakımsız olması sebebiyle çatıdan sızan suların alt kattaki davacının dairesine aktığı, davacının dairesine sızan suların önlenmesi için öncelikle ortak yer olan terasın yenilenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasına göre tüm kat malikleri anataşınmazın bakımı ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup aynı Yasanın 20. maddesi gereğince bunun için yapılacak masraflardan arsa payları oranında sorumludurlar. Somut olayda yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda davacıya ait bağımsız bölümün ortak yer olan teras ve çatıdan su sızıntısı nedeniyle hasara uğradığı tespit edilmiş, terasın ve çatının yenilenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bilirkişi raporunda anataşınmazın çatı ve terasının onaylı projesindeki durumu incelenmiş; mimari projeye göre çatının teras çatı olduğu, ancak teras çatı yerine ahşap oturtma çatı üzerine aralıklı kiremit altı tahta üzerine betimlendirilmiş etermitle çatı döşemesi yaptırıldığı belirlenmiş, mevcut ahşap oturtma çatının ve projedeki gibi teras çatının onarım giderleri ayrı ayrı tespit edilmiştir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre çatının mimari projesine uygun olarak tamir edilmesi gerekir. Bu itibarla öncelikle tüm bağımsız bölüm malikleri davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması, anataşınmazın onaylı mimari projesinde olduğu gibi çatının tamiri için tespit edilen masrafların avans niteliğinde kabulü ile davacı da dahil tüm kat maliklerinden arsa payları oranında toplanması, masrafların daha fazla olması halinde bunların da kat maliklerinden arsa payları oranında alınması ve onarımın yapılması hususunda öncelikle yöneticiye yetki verilmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacıların yetkili kılınması gerekirken projesine aykırı olarak yapılmış bulunan ahşap oturtma çatının tamir giderlerinin dava tarihinden faizi ile birlikte davacıya verilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.02.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi